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Investissement locatif: pas de précipitation!

Texte : Louis Matagne

Souvent présenté comme un « bon plan », l’investissement locatif – c’est à dire le fait d’acheter un bien pour en tirer un revenu locatif – n’est pas pour autant dénué de risques. Nos experts dévoilent donc quelques pistes pour mettre votre investissement sur la voie de la « success story ».

Philippe Janssens.
Directeur général du bureau d’expertise immobilière indépendant Stadim

Existe-t-il une bonne formule pour réussir son premier investissement locatif?
« Il faut commencer par considérer sa propre situation professionnelle et financière: possédez-vous une réserve de cash à engager, qui permettrait de bénéficier rapidement du rendement? Ou misez-vous plutôt sur un revenu net suffisant pour rembourser un emprunt d’ici à votre retraite? Et vivrez-vous un jour dans ce bien? Ensuite, il existe une corrélation entre la qualité d’un bien – sa situation, son état initial – et son rendement. À ce propos, il faut bien calculer le rendement net, en considérant par exemple le coût des entretiens, des assurances, ou des vacances locatives. Enfin, il faut se renseigner sur la fiscalité, et les avantages qui existent. C’est du long terme. »

Quelle est l’erreur la plus fréquente que vous voyez chez les investisseurs débutants, et comment l’éviter?
« Une erreur est de se laisser attirer par des rendements locatifs trop alléchants, de 7 ou 8 % par exemple. Souvent cela correspondra à des biens vétustes, qui nécessiteront des travaux, ou qui sont situés dans des environnements faibles économiquement. Cela est compensé par le rendement élevé. Or, je pense qu’à long terme, il vaut vraiment mieux miser sur la qualité. Et même si c’est compliqué pour un particulier, il faut toujours étudier la quote-part entre la partie “terrain” et la partie “brique” On peut supposer que la première évoluera positivement, via l’inflation ou le pouvoir d’achat, tandis que la deuxième s’usera. Selon votre situation, il faut trouver le bon équilibre. »

Selon vous, l’année 2020 sera-t-elle propice à l’investissement locatif?
« L’immobilier est assez stable, même s’il faut être attentif aux modifications des mesures régionales – comme l’ancien bonus logement– qui peuvent entraîner des déséquilibres. Historiquement, nous sommes plutôt un pays avec un important taux de propriétariat. Mais cela diminue, tandis que la demande de location accroît. C’est notamment dû à la difficulté pour les jeunes de trouver le capital de départ. Parallèlement, nous connaissons une situation particulière depuis 4 ans, avec un taux réel négatif qui est mauvais pour le capital des épargnants. Je ne sais pas dire combien de temps cela durera, mais dans ce contexte, investir une partie de son capital dans l’immobilier est un bon moyen de défense. »

 

Julien Manceaux.
Économiste à la banque ING 

Existe-t-il une bonne formule pour réussir son premier investissement locatif?
« Au niveau du contexte économique, on constate que les perspectives de plus-values ont rétréci depuis la crise. Cela signifie qu’il faut être un peu plus attentif aujourd’hui au rôle du rendement locatif dans le rendement total. Pour augmenter facilement ce rendement locatif en diminuant la mise de départ, l’emprunt reste un levier apprécié par les investisseurs. Cette solution permet en plus d’avoir un “coup de pouce” fiscal via une déduction pour l’épargne à long terme. Globalement, rappelons tout de même que l’investissement locatif est un investissement à long terme, qui ne sera intéressant qu’au bout d’une dizaine d’années, lorsque les frais d’acquisition auront été récupérés. »

Quelle est l’erreur la plus fréquente que vous voyez chez les investisseurs débutants, et comment l’éviter?
« Attention à la publicité, et aux promesses de rendements un peu fantaisistes, qui ne sont pas toujours en ligne avec la réalité. Il faut se rappeler que les annonces immobilières ne sont pas régulées comme celles pour les fonds d’investissement, par exemple. Elles ne sont pas tenues de respecter des critères stricts. Parfois, il y a des garanties, mais sur un horizon et pour un rendement limités. Dès lors, il faut faire son calcul soi-même, sur base des données qu’on possède au moment de l’achat: le revenu cadastral du bien (et les taxes qui en découlent), sa localisation, le loyer qu’on peut en espérer. À partir de là, on peut avoir sa propre idée du rendement locatif, et éventuellement de la plus-value. »

Selon vous, l’année 2020 sera-t-elle propice à l’investissement locatif?
« Ni plus ni moins que l’année écoulée. Les taux vont rester bas et, si on observe bien un ralentissement de l’économie belge, on ne s’attend pas pour autant à une montée du chômage qui empêcherait les gens de payer leur loyer. On peut éventuellement craindre à plus long terme une accentuation du ralentissement économique qui toucherait au pouvoir d’achat des locataires, mais ça n’est pas encore d’actualité. Par contre, de manière générale, je pense que l’investissement locatif présente toujours un risque. Si on concentre ses investissements sur un seul actif, et que ce dernier accumule les problèmes pendant dix ans – trop de travaux, locataires peu respectueux – le rendement peut évidemment devenir négatif. »

 

Éric Verlinden.
CEO du groupe immobilier TREVI

Existe-t-il une bonne formule pour réussir son premier investissement locatif?
« Quel que soit le bien qu’on veut acheter, il faut vérifier s’il se louera. Quel est son potentiel locatif, tant au nouveau géographique que structurel? Il est également important d’étudier la valeur locative du bien et sa rentabilité future de manière objective, c’est-à-dire par points de comparaison dans son environnement direct. Méfiez-vous d’ailleurs des trop bonnes affaires! Il faut enfin rendre son bien attractif, et même différent des autres. Son “look” et son aménagement doivent répondre à la demande et le démarquer. Ça passe par des petites dépenses très utiles, mais souvent sous-estimées, comme le choix des luminaires et des stores, ou l’aménagement d’un placard dans le hall. »

Quelle est l’erreur la plus fréquente que vous voyez chez les investisseurs débutants, et comment l’éviter?
« En tant qu’investisseur, il faut à tout prix éviter de projeter sa vision personnelle, ses propres attentes et plaisirs sur le bien locatif. La question n’est pas de savoir si on se verrait bien y vivre ou non, mais s’il existe une demande réelle pour louer tel bien à tel endroit. Pour donner un exemple concret: il arrive souvent de faire visiter des appartements en ville et d’entendre comme remarque du client que c’est trop bruyant. Là n’est pas le sujet! Le sujet, c’est d’être cohérent par rapport à la demande, et dans ce cas-ici par rapport aux jeunes qui aiment vivre dans l’animation urbaine. Donc évitez vraiment de vous transposer comme habitant et gardez une casquette neutre d’investisseur. »

Selon vous, l’année 2020 sera-t-elle propice à l’investissement locatif?
« Nous sommes en présence d’un marché équilibré et très sain à tous les niveaux, que ce soit en termes de production de logement, de taux d’intérêt ou de demandes locatives. Car c’est très bien d’investir, mais encore faut-il qu’il y ait une demande derrière, un “end user”, ce qui est bien le cas aujourd’hui. Pour répondre clairement à la question: je ne vois pas d’éléments à l’horizon susceptibles de venir perturber cet équilibre. On peut toujours élaborer des scénarios négatifs, mais si on se base sur des paramètres observables, rien sur le marché ne va à l’encontre d’une année 2020 positive pour l’investissement locatif. »

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